【2047倒數三十年】地契大限:買下不能擁有的土地 - 明周文化

【2047倒數三十年】地契大限:買下不能擁有的土地

撰文: 關震海、蕭曉華、李雨夢、鄭祉愉     攝影: 譚志榮、劉玉梅、李浩賢、徐子豪

30 Dec 2016

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如果香港是有限期的罐頭,你希望這限期是多少年?

1984年12月中國與英國簽訂的《中英聯合聲明》,中國承諾1997年後的香港奉行「一國兩制」。一河之隔,香港保持「資本主義制度」與「生活模式」五十年不變,直至2047年。回歸中國一晃眼快將二十年,年輕人談未來規劃以2047年為主軸。2047的「大限」逼近,我們在地契續期、人口推測、土地規劃與環保亦應有完備的安排、規劃與預想。

當我們關注今日政府在未來各方面的政策規劃,重視各團體對社會的倡議,未來三十年在地契續期安排,將來如過山車的人口變化,褪去綠色的新界,填島跨橋的發展,沒有冬天的香港是實多於虛的想像。2047,再不是偽命題,是對未來一種確切的關注。專題組結合政府剛推出的《香港2030+》(下簡稱:2030+)的規劃諮詢文件及政府公布的規劃資料來一個總結,在總結上預想香港2047的模樣。

2047年7月1日是一個怎樣的香港?下一代看見的是煙花爛漫的天空,還是孤寂的荒島?如果香港是有限期的罐頭,那麼今趟港人一定要添一個限期,你希望是多少年?

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香港土地制度有異於國際,基本上我們沒有擁有土地的權利。由殖民年代開始,香港沒有永業權,早於1898年前港島與九龍的土地也奉行租約制度,只有中環聖約翰座堂直屬英國王室,皇家獲永久地權。

1898英國接收新界後,將新界土地由永業權轉為承租權,由政府核實其契據後發出集體官契,其租用期權99年至1997年6月28日為止。本港地契批租年期不一,新界及九龍大多為99年,1997年到期後,英殖民政府批租土地的年限為 2047 年6月30日;一些港島土地租期長達999年,太古城地契長至2899年。

依香港歷史 非自動續租

據《中英聯合聲明》,所有新界及新九龍界限街以北的地契均屬1997年屆滿,業主只需繳付土地應課差餉租值3%的年租,自動續租至2047年。不過,在英殖民年代也曾出現地契期滿的情況,並不一定用「免補地價,只交年租」的續租方法。一直研究地契的姚松炎議員曾撰文指,1947年戰後百業待興,本港曾有大量地契到期,政府要求補地價續租,市民未能應付高昂地價,羣起反對,政府始讓步,及後業主也要分期付款補足地價以續租。因此,根據香港的土地發展,在1984年的《中英聯合聲明》之前並不是「自動續租」,而回歸後特區政府亦掌續租的大權。

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銀行公會表憂慮,立法會議員促立法

本港大部分地契將於2047年到期,而部分九龍與港島地契將於未來十多年期滿。地契大限將至,現時新樓盤不少供款期限長達30年或以上,政府未公布地契續期的安排細節,今年銀行公會已公開表示憂慮,對長年期的按揭有保留。新一屆立法會議員一再質詢政府有關未來續期的安排,政府在立法會首次承諾地政總署會「參考過去處理土地契約續期的經驗,編製參考資料」,2017年中會公開予公眾參考。

看似迫在燃眉的續期問題,2047前的特區政府有什麼權利處理續契事宜?

對於2047年後地契續期的問題,《基本法》已賦予香港特別行政區有權處理土地契約續期事宜。發展局局長陳茂波9月在網誌寫道:

「根據《聯合聲明》……包括在該段期間本港一般的批租/續租土地契約年期,不得超逾2047年6月30日。因此,《聯合聲明》中有關『2047年』土地契約年期的表述,乃是針對本港回歸前港英政府進行的土地批租。至於回歸後,《基本法》第123條表明:『香港特別行政區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約,由香港特別行政區自行制定法律和政策處理。』」

發展局已表明,《聯合聲明》是本港回歸前殖民地政府的土地批租的政策,而回歸後《基本法》續期的權利在於香港特別行政區,政府是有權自行制定法律和政策處理。香港回歸近廿年的續契案例中,政府是用「政策」將地契續期,其期限超越2047年。

政府多次引用薄扶林花園成功續契的例子。薄扶林花園的地契於2006年到期,1997年行政會議決定「由香港特別行政區政府全權酌情決定續期50年而無須補繳地價,惟須每年繳納租金,款額相當於有關土地應課差餉租值的3%。」地政總署今年亦在回應傳媒時引述當年1997年的「行會聲明」,2047年前滿租約的地契由特區政府「全權酌情決定」。未來10年有多個地契屆滿,港島寶翠園於2030年屆滿,九龍旺角與油麻地的舊式建築的地契將於2020至2040年屆滿。發展局今年回覆立法會議員查詢時指,「根據目前掌握的資料,從現在到2024年,沒有一般商住契約屆滿」,即代表2024年後陸續有商住契約屆滿。

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地契續期是政治問題

一直流傳,2047年的地契期滿後會「自動續期」?

《基本法》賦予政府有權立法處理地契續期的問題,而《基本法》第5條規定香港保持原有的資本主義制度和生活方式50年不變。換言之,「資本主義制度」的承諾直至2047年,在法例上沒有規定2047年後的地契自動續期,政府有權續契,亦有權不續契。本刊記者向本港一大地產商的前法律顧問查詢。該名法律顧問表示,本港地產商擁有香港最多的土地,但在過去5年間受僱的地產商沒有表露對地契續期的憂慮,亦沒有着法律團隊研究地契的法律問題,事實上新批的樓盤地契的契約年限遠超於2047年。他認為未來最關鍵是香港2047後是否仍然在「一國兩制」的大前提下發展,地產商在這方面似乎沒有懸念,對中央十分有信心。

地產商普遍相信2047年後的香港與中國的關係是『一國兩制』,所以他們仍然在買地。2047年距離現在還有30年,相信中央不會現在白紙黑字保證之後『一國兩制』的細節,而地契續期是其中之一的細節。商界揣測中央,先在政治上取共識,過早表態會令中央沒有談判的籌碼,亦不合乎中央一貫的政治作風。今年中央找政府關鍵人物表態是有代表性的,2047年後依然是『一國兩制』的機會很大,地契續期只是手續的問題,看不出為何政府要在續期上向業主補收高昂的地價,這樣只會令買家人心惶惶,對香港的代價太大。」

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「政策」與「立法」

立法會姚松炎認為,市民與銀行的憂慮源於現時未有法律保障2047後的地契續期,「第一,根據《基本法》第5條地契未必會續期,第二,政府未必免補地價續期,第三,續期未必只是收土地應課差餉租值的3%。」姚松炎補充指,根據《基本法》123條,特區政府要自行立法及用政策將地契續期,惟回歸後政府舉出的續期例子只是用1997年行會的聲明,是一個「政策」而不是法律。

「政府經常引用薄扶林花園的例子,政策與立法的分別在於,政策可以隨時改,只有透過民選議員經議會磋商後立的新法例才可以保障市民,而不是靠可以朝令夕改的政策保障市民,而《基本法》絕對賦予政府有權力立法,銀行公會已表示憂慮,為何不討論立法?」

據姚松炎的研究,2023年油麻地有一條街道的屋宇涉及合共約4,000份地契到期,若果政府遲遲不為續期的手續立法,難免會令市民憂慮。

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發展局局長陳茂波於11月16日在立法會回答陳淑莊議員時,首次透露2047後的續期在執行上的安排,對於住宅樓宇的業主,「在現有契約屆滿後,政府會把新契約批予財政司司長法團,而財政司司長法團會在政府與個別物業的註冊業權人達成正式協議後,將個別物業的不可分割份數由財政司司長法團轉讓予有關物業的註冊業權人。」這意味「財政司司長法團」將會暫掌大量2047到期的地契,至於續約的細節與建議,局方指2017年中公布,諮詢公眾。

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