司馬文專欄:為本港土地進行真誠的辯論 - 明周文化

司馬文專欄:為本港土地進行真誠的辯論

撰文: 司馬文

10 May 2018

期待已久的土地供應諮詢終於展開。在超過一年討論後,發展局聯同土地供應專責小組發表了一份八十頁的文件,文件由一開始已充滿偏見,而且列出的選項亂七八糟,更欠缺對城市的願景。

引言部分講及土地的需求和需要,指出我們現正面對的負擔能力危機。然而,這部分並沒解釋問題有多大程度由土地供應不足所致,更忽視了一些重要事實。首先,過去二十年的房屋單位供應數字一直高於家庭數字的增幅。其次,我們的人均居住空間雖然仍屬偏小,但已由116平方呎提升至161平方呎。更顯而易見的錯誤,是文件中完全欠缺顯示利率、環球貨幣供應和內地資金湧現的圖表。我也找不到任何圖表,顯示中國人口在2025年到達頂峰,而香港則於2043年創人口新高。

讓我說得更明白一點:我城需要不斷演變並發展新設施,來滿足新的需要和抱負。若果循環再用(重建)破落或未被盡用的土地和設施無法滿足上述演變發展所需,便需要新的土地來支持。在香港要滿足這方面需要,我們有啟德、洪水橋、東涌新市鎮擴展等「新發展區」。透過提升密度和優化土地用途,我們已可增加多達六萬個新單位。下一步,我們可以尋找新範圍進行發展,特別是以棕地為主的範圍和空置「鄉村式發展地帶」、生物多樣性低的鄉郊範圍,但同時我們必須盡力守護生態、農業和景觀價值高的地方。

至此,政府諮詢已離題萬丈。它提到私人農地儲備,提及土地擁有權和土地契約種類(新界的集體官契)。它們沒有解釋土地的現有用途。事實上,大部分此類土地現時皆用作棕地而非農業用途。無論你收回土地或讓土地擁有人改變其農地,只是實施的問題。如果政府想加速實現新發展區,便需發揮更大創意,讓土地擁有人自行發展而不是由政府先收地,再透過招標由其他人或政府機構進行發展。

諮詢中令人驚訝的,還有當中沒有包括的內容,例如使用不足的軍事用地(為什麼我們在市中心而不是在內地的沙漠中設有練靶場,又為什麼要保留林林總總的空置軍營?)、在將軍澳工業村沿海一帶填海,又或者向內地租用土地(大嶼山附近的小島)。

除了整理土地供應選項,我們也需要討論如何就各選項訂立優次。在諮詢中,政府建議這關乎交付時間和數量。但我們肯定需要考慮其他原則,包括成本、就業機會、社會公義、生活質素,以及對交通、生態、棲所和景觀的影響等。

重要的是我們需要考慮自己對城市的願景。是什麼令香港香港躋身成功城市之列,又有什麼令其在紐約、倫敦、北京或上海(或新加坡)等世界城市中脫穎而出?我們希望保留令自己與別不同之處嗎?

我們的超高密度結合真正的郊野生態是獨一無二的。香港人在長壽、效率和服務可用度方面都排名甚高,這裏還有低汽車擁有率,以及一天內可以參與的多元化活動。儘管現時有十二萬三千個家庭居住環境欠佳,他們卻沒有像其他國際城市般成為露宿者。我們應嚴正提出多個問題:為什麼他們之間還有很多人都沒有優先上樓,我們的分配制度效率如何?與此同時,我們需要表揚香港的成就。畢竟,我們成功地以低成本讓近半人口入住公共及資助房屋。

民間土地資源小組聯同本土研究社將很快就土地供應選項的定義,以及我們在選項緩急先後上應予採用的評估原則展開諮詢。我們希望減低政府的偏見──傾向懶惰地聘請工程師填海,或讓「友好」組織接納改變郊野公園界線,卻不去嘗試重組新界土地用途的艱辛工作。

為了香港的未來,讓我們以至真至誠展開土地大辯論。

(本欄目隔周刊出)

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